7 ترفند مشاور املاک که با آن شما را فریب می دهند!
معمولا همه ساله در فصل تابستان تب و تاب نقل و انتقال مسکن داغ است و رفت و آمد مردم به مشاور املاک به شدت افزایش می یابد.
اما در این میان افراد سودجویی هم هستند که با شگردها و ترفندهای مختلف، شما را فریب می دهند. اگر می خواهید در دام این افراد گرفتار نشوید، باید این 7 ترفند را بدانید.
مشاور املاک یا دلال؟!
قبل از اینکه برای انجام معامله، به یک بنگاه مسکن بروید، باید بدانید که قرار است آنجا چه اتفاقی بیافتد و مشاور املاک چه وظایف و مسئولیت هایی در قبال شما و این معامله دارد.
شاید تصور خیلی از ما این باشد که مشاور املاک فقط یک دلال است که دو سر یک معامله را به هم وصل می کند و کومیسیون می گیرد.
اما حقیقت ماجرا چیز دیگری است! در ادامه مهم ترین وظایف بنگاه داران که از قیمت گذاری تا تنظیم قرارداد را شامل می شود، بررسی خواهیم کرد.
مهم ترین وظایف مشاور املاک چیست؟
- بررسی ملک و تعیین ارزش واقعی و قیمت منطقی و کارشناسی همراه با فروشنده
- مقایسه و دسته بندی املاک بر اساس قیمت و موقعیت
- تهیه فهرستی از املاک آماده برای معامله و ارائه به مشتریان و متقاضیان خرید یا اجاره
- بررسی عیوب و مشکلات ملک و مشاوره دادن به مالک برای رفع عیوب
- بررسی جزئیات و مشخصات کامل ملک از جمله متراژ و ابعاد، تاسیسات، امکانات، سال ساخت و...
- هماهنگی با خریدار و فروشنده برای بازدید از ملک
- بررسی و اطمینان از هویت دو طرف معامله و جلوگیری از تقلب های احتمالی
- بررسی و اطمینان از ممنوع المعامله نبودن طرفین
- بررسی و تطبیق سند ملک با بنچاق و اطمینان از صحت آن
- تهیه عکس های مناسب از ساختمان و انجام تبلیغات اینترنتی
- بحث و مذاکره در مورد قیمت و شرایط قرارداد
- تعیین مبلغی به عنوان بیعانه یا پول پیش و تحویل آن از طرف مشتری به صاحب ملک
- بررسی و اطمینان از اینکه ملک مشکل حقوقی نداشته و توقیف نباشد.
- مشخص کردن شرایط وام و ضمانت ها
- بیان قوانین و تفهیم وظایف مالک و مستاجر در قبال یکدیگر
- حل و فصل اختلافات احتمالی بین دو طرف و جوش دادن معامله
- تنظیم قرارداد
همانطور که می بینید، وظایف مشاور املاک بسیار گسترده تر از آن چیزی است که تصور می کردید. با آگاهی از این مسئولیت ها می توانید بیشتر با حقوق خود در مقابل بنگاه دار آشنا شوید و آن را مطالبه کنید.
اما حتی با آگاهی از این وظایف باز هم ممکن است در زمان معامله اسیر شگردهای یک مشاور املاک حرفه ای شوید که با چرب زبانی شما را پای میز معامله و امضای قرارداد می کشاند! بنابراین لازم است که با ترفندهای متداول در میان این قشر بیشتر آشنا شوید. البته نباید فراموش کنیم که این موارد در بین تمام مشاورین املاک عمومیت ندارد و افراد درستکار و پاک دست زیادی در این حوزه فعالیت می کنند.
7 ترفند مشاور املاک که لازم است قبل از معامله بدانید
1. کد رهگیری نمی دهیم تا هزینه های شما کم تر شود!
به دلیل نابسامانی هایی که در حوزه مسکن وجود دارد، چند سالی است که دولت اعلام کرده تمام معاملات ملکی باید در یک سامانه آنلاین ثبت شوند و یک قرارداد الکترونیکی با کد رهگیری برای طرفین معامله صادر شود.
اما بعضی از بنگاه داران با این بهانه که کد رهگیری برای مالک و مشتری هزینه اضافه به همراه دارد، از صدور کد رهگیری خودداری می کنند.
اما جالب است بدانید کد رهگیری هیچ هزینه ای برای فروشنده و خریدار ندارد و اگر مشاور املاک چنین ادعایی می کند، یعنی در حال انجام یک تخلف آشکار است!
تنها هزینه این کد برای بنگاه دار است و آن هم مبلغ نانچیز 4 هزار تومان برای خرید و فروش و 2 هزار تومان برای اجاره ملک! این در حالی است که مشاور املاک در قبال صدور این کد خواهان دریافت حق کمیسیون بیشتر می شود که غیر قانونی است.
اما کد رهگیری مزایای زیادی دارد که نباید از آن غافل شد و حتی شما می توانید برای معاملات مسکنی که قبلا بدون دریافت این کد انجام داده اید هم از بنگاه درخواست کد رهگیری کنید و مشاور املاک موظف است بدون دریافت هیچ هزینه ای این کد را به شما بدهد.
از جمله مزایای این کد می توان به افزایش امنیت معامله، تخلیه به موقع مستاجر، استعلام شرایط ملک از شهرداری، پیگیری راحت و بی دغدغه معامله در مراجع قضایی و... اشاره کرد.
2. این ملک مشتریان دست به نقد زیادی دارد!
یکی دیگر از ترفندهای پر استفاده در مشاور املاک، برزگنمایی و ایجاد محبوبیت دورغین برای ملک است. اگر بنگاه دار احساس کند که شما در معامله ملک کمی مردد هستید، ادعا می کند که ملک مورد نظر مشتری دست به نقد دارد و اگر شما بیش از حد دست دست کنید، ممکن است ملک را از چنگ شما در بیاورند!
همچنین ممکن است زمان بازدید از ساختمان را به گونه ای تنظیم کنند که چند مشتری به صورت همزمان در محل حاضر شوند و به این ترتیب وانمود می کنند ملک رقیب و خواهان های زیادی دارد!
با این ترفند شما را هیجان زده می کنند تا زودتر معامله را انجام دهید و حتی قیمتی بالاتر از توافق قبلی را ارائه کنید! اما با توجه به راکد بودن بازار مسکن، دلیلی برای رفتارهای هیجانی و غیر منطقی وجود ندارد و سعی کنید فریب بازار گرمی مشاور املاک را نخورید!
3. هرگز دست خود را پیش یک مشاور املاک رو نکنید!
یکی از اشتباهات افراد در زمان مراجعه به مشاور املاک این است که تمام اطلاعات خود را به راحتی به بنگاه دار تقدیم کرده و دست خود را رو می کنند!
پبشنهاد می شود هرگز در ابتدا به یک بنگاه دار نگوئید چقدر پول دارید و چه میزان می توانید هزینه کنید. در این صورت ابتکار عمل را به طور کامل به او سپرده اید و باید منتظر شنیدن قیمت های نجومی و کذایی باشید.
همچنین اگر در حال دریافت هر گونه وامی از جمله وام مسکن یا وام های کم بهره هستید، تا زمان نهایی شدن معامله و آگاهی از قیمت واقعی و پایانی ملک، مشاور املاک را در جریان قرار ندهید. چون ممکن است با آگاهی از این مسئله قیمت خانه را افزایش دهد.
4. تظاهر می کنند در حال چانه زنی هستند
یکی از مواردی که در معاملات زیاد دیده می شود، تظاهر به چانه زنی است. یعنی مشاور املاک از یک طرف به خریدار اطمینان می دهد که در حال مذاکره با فروشنده است تا تخفیف خوبی روی ملک بگیرد.
از طرف دیگر به مالک هم قول فروش ملک به بالاترین قیمت ممکن در ازای دریافت درصدی از فروش را می دهد. یعنی یکیبه نعل می زند، یکی به میخ! با این روش موفق می شود از هر دو طرف مبلغ بیشتری دریافت کند.
5. فروش خانه قدیمی به اسم نوساز و با مبایعه نامه
یکی دیگر از ترفندها و حقه های مشاور املاک فروش خانه های 5 تا 7 سال ساخت به اسم خانه نوساز است. احتمالا شنیده اید که در کشور خانه های زیادی وجود دارند که خالی از سکنه هستند.
مشاورین املاک این خانه ها را به اسم خانه نوساز و با قیمت روز معامله می کنند که تشخیص این مسئله برای خریدار سخت است.
ترفند دیگر این است که برای فروش این خانه ها به جای سند رسمی از مبایعه نامه استفاده کرده و مبلغی را هم به عنوان ودیعه دریافت می کنند.
به این ترتیب خریدار هم باید دردسرهای دریافت سند را به جان بخرد و هم در صورت پشیمانی از خرید، کار سختی برای پس گرفتن مبلغ ودیعه در پیش دارد!
6. متراژ خانه را بیشتر از مقدار واقعی اعلام می کنند
علاوه بر مواردی که گفته شد، ترفندهای دیگری هم وجود دارد که حتی یک مشاور املاک مبتدی هم می تواند با آن شما را فریب دهد.
یکی از رایج ترین تقلب هایی که در حوزه مسکن صورت می گیرد، در رابطه با متراژ خانه است. ممکن است بنگاه متراژ را بیشتر از میزان واقعی اعلام کند و شما هم در بازدید منزل نتوانید این موضوع را تشخیص دهید.
سپس در مرحله آخر و زمان امضای قرارداد متراژ واقعی را در سند رسمی مشاهده کرده و متوجه می شوید چه کلاه گشادی سرتان رفته است. اما احتمالا آن زمان دیگر کار از کار گذشته و شما در عمل انجام شده قرار دارید!
7. فروش خانه نیمه ساز به چندین نفر!
با توجه به افزایش حیرت آور قیمت مسکن خیلی از افراد توانایی خرید خانه را از دست داده و به خرید خانه های نیمه ساز روی آورده اند.
اما گزارشات پلیس نشان می دهد کلاه برداری های زیادی در زمینه این نوع ملک ها صورت گرفته و خریداران دچار زیان شده اند.
مشاورین املاک با سند سازی و جعل، این خانه های نیمه ساخت را به چندین نفر می فروشند و سپس متواری می شوند. در نهایت یک خانه نیمه ساز می ماند که هیچوقت هم تکمیل نمی شود و البته هزار مدعی مال باخته!
سوالات رایج در زمینه معاملات املاک
- وظایف بنگاه املاک در قبال مستاجر چیست؟
مشاور املاک موظف به نگهداری کلیه اسناد و مدارک دریافتی از طرفین معامله است و باید هویت و اعتبار طرفین را در زمان معامله احراز کند. مشاور املاک تنها پس از انعقاد رسمی قرارداد می تواند حق کمیسیون دریافت کند، مگر اینکه طرفین پیش از انعقاد قرارداد شرط کرده باشند هزینه های مشاور املاک برای انجام قرارداد را بپردازند.
طبق ابلاغیه سال 1400 مشاور املاک باید 25% از مبلغ اجاره بهای ماهیانه را به عنوان حق کمیسیون از طرفین دریافت کند و در صورتی که موجر و مستاجر قصد تمدید قرارداد قبلی با شرایط جدید را داشته باشند، یک دهم یا 0.1 درصد اجاره را باید به بنگاه دار بپردازند.
2. ترفندهای فروش ملک در سریع ترین زمان کدامند؟
- تمیز کردن ملک و از بین بردن آلودگی های بجا مانده از ساکن قبلی
- برطرف کردن بوهای ناخوشایند با ریختن جوش شیرین در لوله ها و دور کردن ظرف غذای حیوان خانگی
- مرتب کردن فضای بیرونی منزل
- رفع مشکلات فنی شیرآلات، دستگیره، درب کابینت و کمد، سرویس بهداشتی، شوفاژ و...
- نورگیر نشان دادن منزل با تمیز کردن پنجره ها از هر دو طرف و استفاده از لامپ های پر نورتر
- تعویض یا تمیز کردن موکت ها و کفپوش های قدیمی و کهنه
- رنگ کردن و شستن دیوارها با مواد شوینده
- قرار دادن آگهی ملک در سایت املاک و مهمتر از همه تعیین قیمت مناسب و کارشناسی شده از طریق مقایسه قیمت ملک های مشابه
3. نحوه جوش دادن معامله چگونه است؟
- منافع دو طرف معامله را به صورت یکسان در نظر داشته باشید و اصل بی طرفی را رعایت کنید.
- نیاز و خواسته اصلی مشتری را شناسایی کنید و با ارائه راه حل های مختلف نگرانی وی را برطرف نمایید.
- به خریدار اطمینان دهید که در صورت شکست در این معامله، ملک مناسب را برای او پیدا می کنید.
- وقت شناس باشید و به قول و قرارهای خود عمل کنید.
- از زبان بدن استفاده کنید و تاثیرگذار باشید.
- پیش از شروع مذاکره روند و شرایط بازار را بررسی نمایید.
- به تمام سوالات و ابهامات مشتری به صورت شفاف پاسخ دهید.
جمع بندی
اگر می خواهید دچار این حقه ها و ترفندها نشوید، سعی کنید به یک مشاور املاک بسنده نکرده و چند بنگاه مطمئن و با سابقه پیدا کنید و از دریافت کد رهگیری هم غافل نشوید.
همچنین قبل از بازدید ملک و بررسی کامل تمام امکانات، به هیچ وجه قرارداد را امضا نکنید. ضمنا اگر خانه در رهن بانک است، حتما در قرارداد قید کنید و از معامله با نماینده مالک یا هر فرد دیگری به شدت خودداری نمائید.
